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[뉴스텔링] 주택경기 ‘꽁꽁’ 건설사 분양 ‘더 후끈’…“왜”

“위기 닥치기 전에 서두르자” 설 이후 물량 급증

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cnbnews 유명환기자 |  2016.02.06 08:56:44

▲정부의 주택담보대출 규제와 계절적 비수기 영향 등으로 지난달 주택가격 상승폭이 크게 둔화됐지만 오히려 건설사의 분양물량이 쏟아지고 있다.(사진=연합뉴스)

최근 얼어붙은 국내 부동산시장이 좀처럼 회복하지 못하고 있다. 주택 공급과잉 논란과 정부의 대출규제에 더해 미국 금리인상까지 겹치며 ‘3대 악재’가 일거에 닥친 모양새다. 여기에다 건설사들의 ‘밀어내기식’ 분양까지 이어져 미분양 주택물량이 두 달 사이 두 배 가까이 증가했다. (CNB=유명환 기자)

주요 건설사들 설 이후 ‘분양 대전’
미분양 늘면서 분양권 가격 하락
공급·대출·금리…트리플 악재 부상

▲지난달 31일 서울 마포구 한 은행 앞에서 한시민이 대출관련 안내문을 바라보고 있다.(사진=연합뉴스)

국토교통부에 따르면 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만 1512가구다. 작년 11월 말(4만 9724가구)에 비해 23.7%(1만 1788가구), 10월(3만 2221가구)에 비해서는 두 배 가까이 급증한 것이다.

특히 작년 11월 말 114가구에 그쳤던 대구 지역 미분양 물량은 한 달 새 2396가구로 20배 넘게 불어났다. 광주(미분양 증가율 146.6%)와 경북(129.9%)도 미분양이 크게 늘었다.

이처럼 미분양 물량이 늘어난 원인은 정부의 부동산 대출 규제에다 미국의 금리인상으로  우리나라도 대출금리가 인상될 것으로 예상되면서 투자심리가 얼어붙었기 때문이다. 

여기다 부동산 경기가 더 냉각되기 전에 물량을 처분하려는 건설사들이 분양 시기를 앞당기면서 시장에 아파트가 과잉공급 돼 대거 미분양 사태로 이어졌다.  

그럼에도 불구하고 건설사들은 공급을 늦추지 않고 있다. 

실제 삼성물산과 GS건설, 현대산업개발, 대우건설, 한화건설 등 주요건설사들이 설 연휴 이후 전국에 쏟아낼 분양예정 물량은 31개 단지, 2만 1379가구(일반분양 1만 7867가구)로 지난달(5587가구)에 비해 3배가 넘는다.

▲지난달 서울 아파트 분양권 거래량이 반토막 났다.(사진=CNB포토뱅크)

미분양 늘고 거래량 줄고

하지만 건설사의 밀어내기식 분양에도 불구하고 거래량은 오히려 감소하고 있다. 통상 시장에 물량이 넘치면 거래량도 어느 정도 수반되기 마련이다. 하지만 그래프는 정반대 곡선을 그리고 있다. 
 
서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 분양권 거래량은 279건으로 전달(413건) 대비 134건(32.4%) 줄었다. 지난해 평균인 393건보다는 114건(29.0%) 감소했다.

지역별로는 서대문구의 감소세가 두드러졌다. 지난해 12월 153건이 거래됐는데 올 1월에는 68건만 거래됐다.

거래가격도 소폭 하락했다. 북아현동에 공급된 ‘e편한신촌’의 전용면적 84.8㎡ 11층 분양권의 경우 지난해 11~12월 7억 3200만~7억 4500만원에 거래됐지만 올 1월에는 7억 1800만원에 거래됐다.

서울 강남권에서도 일부 재건축 단지를 중심으로 분양권 가격하락 추세가 뚜렷했다. 강남구 수서동 세곡지구나 송파 위례신도시에서 불과 2~3개월 만에 분양권이 수천만원씩 떨어진 단지가 등장하고 있는 것으로 전해진다.

부동산 전문가들은 이런 상황이 한동안 계속될 것으로 보고 있다. 지난달 14일 시중은행의 주택대출 심사를 강화하는 내용의 ‘여신심사 선진화 가이드라인’이 설 이후 본격적으로 효과를 발휘할 것으로 전망되기 때문이다.

가이드라인은 대출자가 빚을 갚을 만큼 소득이 넉넉한지 깐깐히 따지고, 집을 사기 위해 새로 대출을 받을 때는 처음부터 원금과 이자를 함께 갚도록 하는 내용(분할상환, 이자만 갚는 거치기간은 1년 이내)을 골자로 하고 있다.

연소득 대비 부채상환액 비율인 총부채상환비율(DTI)은 서울·수도권 외에 지방에도 적용키로 했다. 

이로 인해 주택 구매심리는 더 얼어붙고 있다. 그동안 상당수의 주택 구매자가 3년 정도의 거치기간을 두고 주택을 매입해 왔는데, 거치기간이 1년 이내로 줄게 됨으로써 원리금 상환부담이 커졌기 때문이다.

금리 인상 가능성도 시장 불확실성을 키우는 요인이다. 미국이 올해도 몇차례 더 기준금리를 올릴 예정이라 한국은행도 조만간 금리 인상에 나설 가능성이 높은 상태다.

부동산114 관계자는 “그동안 주택시장을 견인해 온 원동력은 저금리였는데, 미국 금리 인상으로 인해 국내 금리도 오를 수 있다는 시그널이 시장에 반영된 상태”라며 “여기에다 여신심사 강화와 신규 주택 구입자에 대한 대출 원리금 분할상환 등의 조치로 주택 구매 수요가 한동안 감소할 것”이라고 내다봤다. 

(CNB=유명환 기자)

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