주거형 오피스텔 내부.(사진=대림산업)

천정부지 높아가는 수도권 아파트 가격에 좌절한 2030세대에게 주거용 오피스텔(아파텔)이 아파트의 대체재로 자리를 굳혀 가고 있다. 하지만 법 체계는 여전히 주거용 오피스텔을 아파트를 비롯한 일반적인 의미의 ‘주택’이 아닌 ‘수익형 부동산’으로만 간주하고 있어 소비자와 관련 사업자의 피해가 만만치 않다.

‘오피스텔’(Officetel)은 국내에서만 사용되는 ‘콩글리시’로 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어다. 업무용 빌딩에 비해 상대적으로 작은 규모의 사업장을 필요로 하는 소상공인·개인사업자들을 위한 부동산 상품이다. 하지만 오피스텔은 탄생과 동시에 주거 목적으로도 활용되기 시작했고, 2010년 즈음부터는 아예 ‘주거용 오피스텔’이라는 새로운 분류가 만들어졌다.

최근 들어서는 4베이나 판상형, 안방 드레스룸, 현관창고, 테라스 등 신축 아파트 못지않은 특화 설계가 도입되고, 각종 커뮤니티시설과 최첨단 시스템 등이 적용되는 등 아파트와 비슷한 설계와 상품성을 갖춘 아파트의 대체상품으로 주목받고 있다.

가장 큰 매력은 역시 인근의 비슷한 전용면적 아파트에 비해 저렴한 가격이다. 청약통장이 필요 없는 선착순 구매인 것도 장점이다.

물론 단점도 만만치 않다. 주거용 건물인 아파트와 비교하면 실제로 거주할 때 여러모로 불편함이 많다는 것. 베란다가 없는 경우가 대부분이고, 관리비도 상대적으로 비싸다. 자녀가 있는 학부모보다는 1인·2인세대에 적합한 주거상품이다. 특히 취득세율이 4.6%로 아파트에 비해 4배 가량 높고, 가격 상승이 더뎌 자산가치도 낮은 편이다.

그럼에도 높아가는 아파트 가격을 따라가기 벅찬 2030세대 입장에서는 최적의 선택이 될 수도 있어 부동산 시장에서는 날로 인기가 높아가고 있다. 현대건설, 대림산업, 대우건설, GS건설 등 주로 아파트 공급에만 매달려온 1군 건설사들도 규제를 피해 이 새로운 주택시장에 눈을 돌리고 있다.

헌재 “주택 아니다” vs 정부 “주택 합산에 포함”

문제는 명백히 아파트보다 단점이 많은 주거상품인 데도 재산세와 양도세 등만 주택 기준으로 부과되고, 취득세는 아파트(1~3%)보다 월등히 높은 세율(4.6%)이 적용되고 있다는 것. 주거가 목적인 주거용 오피스텔인 경우에는 ‘주택’과 동등한 취득세를 적용하는 것이 맞지 않느냐는 지적이 나오는 이유다.

하지만 이 문제에 대해서는 이미 법적인 판단이 나온 상태다. 지난 4월 헌법재판소가 ‘주거용 오피스텔에 업무시설에 준하는 취득세 4.6%를 부과한 것은 부당하다’며 수원 영통구 광교힐스테이트레이크 오피스텔 계약자 213명이 제기한 헌법소원에 대해 만장일치로 합헌 판정을 내렸기 때문이다. 건축법과 주택법이 주택과 오피스텔을 구별하고 있어 주택과 주거용 오피스텔에 동일한 기준을 적용할 수 없다는 판단이었다.

이처럼 헌재의 판결이 내려졌지만, 현실에서는 여전히 주거용 오피스텔을 주택으로 간주하는 취지의 규제가 늘고 있다. 지난 8월 12일부터 시행 중인 지방세법 개정안이 대표적인 사례다.

8.12 지방세법 개정안의 주거용 오피스텔 관련 규정.(자료=행정안전부)

이 시행안에서 정부는 투기과열을 막기 위해 조정지역 내 다주택자와 법인의 취득세율을 크게 높였고, 이전까지 주택 수에 포함되지 않던 오피스텔이 분양권, 재개발·재건축 입주권 등과 함께 주택으로 합산되게끔 했다. 헌재는 주택이 아니라는데, 정부는 주택으로 간주하겠다니 어느 장단에 맞춰야 할지 판단이 쉽지 않다.

어쨌든 개정안에 따르면, 과거에는 무주택자가 오피스텔 1채를 사서 주거용으로 신고하고 거주하다 아파트 1채를 추가 매입할 경우, 무주택자가 1주택을 구입한 경우로 간주돼 1주택자 취득세율이 적용됐으나, 8월 12일 이후 취득한 오피스텔은 1주택으로 간주되므로 추가 아파트 구입 시 2주택자에 해당하는 8%(조정지역인 경우)의 취득세를 부담하게 된다.

심지어 기존 주거용 오피스텔을 팔고 다른 주거용 오피스텔로 이사하는 1주택자(일시적 2주택자)인 경우에도 취득세 4.6%는 변함이 없다. 비슷한 상황에서 아파트를 선택하면 취득세율 1~3%가 적용되니 이는 명백한 불평등에 다름 아니다.

비슷한 입지, 비슷한 면적의 주거용 오피스텔과 아파트 가격을 비교해볼 때 아파트가 훨씬 비싼 것을 감안하면, 상대적으로 소득이 낮은 소비자에게 오히려 더 많은 세금 부담을 지우는 셈이다. 왜 이런 불합리가 만들어진 걸까?

주거용 오피스텔 취득세율, 아파트와 같아야…

모든 문제는 법 체계가 오피스텔을 ‘업무시설’로만 간주하려고 하기 때문에 발생했다. 하지만 이미 현실에서는 오피스텔이 ‘주택’으로 사용되는 경우가 생각보다 많고, 정부의 여러 규제들도 이를 인정하고 있다. 유독 취득세에 대해서만 한사코 ‘업무시설 적용’을 포기하지 않을 근거가 존재할까?

정부에 따르면, 이번 개정안에서 주거용 오피스텔의 취득세율을 주택과 다르게 유지하는 이유는 “오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않았기 때문”이란다. 이는 주거용이라면 주택으로 간주해줄 수 있지만, 아직 모르니 일단 상업용 수익부동산으로 간주하겠다는 행정편의주의에 다름 아니다.

개인적으로는 ‘주거용 오피스텔’ 1채 소유자가 용도를 ‘주거용’으로 신청한 경우에 한해서는 취득세를 일반 아파트와 동일한 수준으로 맞추는 것이 조세 형평성 원리에 맞다고 여겨진다. 이후 3년 혹은 5년을 두고 해당 오피스텔이 주거용으로 사용됐는지 상업용·업무용으로 사용됐는지를 확인한 후, 결과에 따라 취득세율을 최대 4.6%까지 소급 적용해 미징수분을 추가 징수하는 방식은 어떨까 싶다.

이는 현 정부의 부동산 규제 취지에도 부합하는 방안이다. 애초에 규제가 강화된 건 부동산 가격이 과도하게 올라 신규 주택 구매자들의 진입 장벽이 높아졌기 때문이다. 다주택자의 갭투자 같은 치고빠지기식 양도차익 추구행위를 규제해 부동산 시장을 안정화시키는 것도 중요하지만, 신규 주택 구매자들의 ‘내 집 마련’ 문턱을 좀더 낮추는 것도 그 못지 않게 필수적이다. 그 첫 걸음이 주거용 오피스텔의 취득세율 하향 조정에서 시작되길 바라는 마음이다.

(CNB=정의식 기자)