▲행복주택 설계도. (자료제공=국토교통부)

기준안에 따르면 행복주택 임대료는 주변 지역 전·월세 시세의 60~80% 범위에서 입주계층별로 차등화 될 전망이다. 

구체적으로 취약계층은 시세의 60%, 소득이 없는 대학생은 시세의 68%, 사회초년생은 시세의 72%, 노인계층(비취약계층)은 시세의 76%, 일정한 소득이 있는 신혼부부, 산업단지 근로자는 시세의 80% 수준의 임대료가 책정될 예정이다.

시세는 사업시행자가 행복주택과 유형·규모 등이 비슷한 인근 주택의 임대차 거래 사례를 조사해 결정하고, 필요시 감정평가를 활용할 수 있다.

보증금과 월세 비율은 입주자 모집공고 시 기본적으로 50 대 50의 비율로 제시된다. 하지만 입주자 요청이 있을 경우 시장전환율 등을 고려해 상호 전환이 가능하다. 다만 100% 전세 형태는 지양하도록 했다.

예를 들어 주변 전세가 시세 8000만원인 행복주택의 경우라면 전·월세 전환율을 6%로 계산해 보증금 4000만원에 월 20만원의 임대료를 내는 식이다.

이 경우 보증금을 6000만원으로 높이면 월세는 10만원으로, 2000만원으로 낮추면 월세는 30만원이 된다. 

임대료는 시간 경과에 따른 시세 변동을 반영하기 위해 매년 시세를 조사해 갱신에 반영한다. 다만 갱신 계약 시 임대료 상승률은 임대주택법에서 정한 범위(5%)를 넘을 수 없다.

이는 국토부가 제시한 기준안으로 아직 확정된 것은 아니다. 최종 기준은 향후 지방자치단체 등 관계기관의 충분한 의견 수렴 과정을 거친 후 확정된다. 

국토부 관계자는 “전문가 토론과 지자체 등 관계기관의 의견 수렴을 거쳐 최종기준을 확정할 예정”이라며 “이르면 4월께 임대료 기준을 확정, 고시할 계획”이라고 전했다.

임대료 기준안 발표에 앞서 확정된 입주조건은 모집 계층마다 달라 잘 따져봐야 한다.

기본적으로 무주택자의 경우 가구주가 아닌 가구원이라도 행복주택 입주 신청이 가능하다. 또 5년 차 이내 신혼부부의 경우 남편이나 아내 중 한 명만 행복주택이 들어서는 시(특별·광역시 포함), 군 또는 그와 맞닿은 시·군 직장에 재직 중이면 입주 신청을 할 수 있고 사회초년생의 경우에는 부모가 집을 갖고 있더라도 본인이 취업한 지 5년 이내 무주택자라면 입주 신청을 할 수 있다.

하지만 행복주택에 입주하기 위해선 본인과 부모의 소득도 잘 따져봐야 한다. 대학생은 본인과 부모의 합계 소득이 도시 근로자 월평균 소득의 100%(지난해 말 기준 461만원) 이하면서 국민임대주택 입주 기준(부동산 1억2600만원, 자동차 2494만원 이하)을 충족시켜야 한다.

취업한 지 5년 이내 사회초년생은 본인 소득이 도시 근로자 월평균 소득의 80%(368만원)를 넘으면 안 되고 공공임대주택 입주 기준(부동산 2억1550만원, 자동차 2799만원 이하)이 적용된다.

대학생이나 취약계층을 제외한 신혼부부, 사회초년생, 산업단지 근로자는 청약저축이나 주택청약종합저축 통장도 갖고 있어야 한다. 다만 행복주택에 입주하더라도 통장 효력이 상실되지 않아 향후 아파트를 분양받을 때 다시 사용할 수 있다.

행복주택 거주기간은 신혼부부, 대학생, 사회초년생의 경우 최대 6년이다(2년마다 갱신). 다만 행복주택에 살던 대학생이 취업하거나 사회초년생이 결혼할 경우에는 최대 10년까지 살 수 있다. 노인, 취약계층, 산업단지 근로자는 최장 20년까지 거주할 수 있다.

행복주택 규모는 16㎡(약 5평)~45㎡(약 14평)다. 대학생, 사회초년생의 경우 16㎡, 29㎡(약 9평)로 구성된다. 신혼부부의 경우에는 36㎡(약 11평), 45㎡(약 14평)로 나뉘는데 가족 구성원 변화에 따라 내부 공간을 변경할 수 있는 가변구조다.

행복주택 전체 물량의 80%는 도입 취지에 따라 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등 젊은 층 몫이고 나머지 20%가 취약계층, 노인계층에게 주어진다.

한편 서울지역의 올해 행복주택 입주 예정 지구는 삼전(8월), 강일·내곡(9월) ,천왕 7(11월) 등이다.

(CNB=허주열 기자)