▲2012년 12월 12일 개정된 「건축법 시행령」 제 86조.

2012년 12월 12일 개정된 ‘건축법 시행령’의 내용 중에 일조권에 관한 내용은 이렇다.

“마. 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 기준 개선(안 제86조제1항)

건축물의 공간 활용 및 위법 건축물 발생을 방지하기 위해 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 종전에 정북 방향의 인접대지경계선으로부터 높이 4미터 이하인 부분은 1미터 이상을, 높이 8미터 이하인 부분은 2미터 이상을, 높이 8미터를 초과하는 부분은 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 띄우도록 한 것을 앞으로는 높이 9미터 이하인 부분은 1.5미터 이상, 높이 9미터를 초과하는 부분은 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 인접대지경계선으로부터 띄우도록 함.”

그동안 ‘일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한’(이하. 일조사선 제한) 규정으로 건축물은 높이 4m이하와 높이 8m이하는 정북방향 인접대지경계선에서 각각 1m이상, 2m이상을 띄워 건축해야 했다. 그리고 높이가 8m를 초과하면 해당 높이의 1/2 이상을 대지경계선에서 띄워야만 했다.

이런 사유로 단독주택이나 다가구주택 또는 원룸주택 등 소규모의 건축물들은 계단식으로 건축할 수밖에 없었고 준공 후에는 샤시나 판넬을 설치하고 사용하는 위법건축물이 되는 일이 빈번하게 일어나 반복됐고 어떻게 보면 하나의 관례(?)가 됐다.

더군다나 건축업자 및 건축관련 종사자들조차도 일조사선 제한 규정으로 인해 건축부지가 위치한 조건에 따라 혹은 도로의 유무에 따라 건축물의 건축면적과 연면적이 작아지는 등의 재산권 침해가 발생하며 도시의 미관을 해치고 불법건축물의 양성을 방조한다며 이에 대한 조정 의견을 끊임없이 제기해 왔다.

국토교통부는 이러한 의견을 받아들여 건축물의 높이가 9m 이하는 1.5m 이상을 정북방향 인접대지경계선에서 이격하도록 개정해 준공 이후 불법 소지를 근원적으로 없애고 소유자나 개발행위 주체가 건축시 건축물의 이용 편의도를 한 차원 높인 것이라고 볼 수 있다. 건축법 시행령의 개정취지는 도시미관을 개선하고 단독주택의 무단증축을 방지하기 위해 합리적인 기준으로 개정한 것이라는 것이 국토교통부의 입장이다.

개정되기 전 기존의 건축법 제86조에서는 (아래 그림) 우측과 같이 북쪽 인접 대지경계선으로부터 이격하는 거리가 있어 많이 꺾이었지만 개정 후의 건축법 제86조에서는 (아래 그림) 좌측처럼 기존의 용적률보다 용적률을 더 찾을 수 있다는 결론이 나온다. (노란색으로 색칠해진 부분은 상대적으로 이득을 보는 부분을 표시한 것임.)

▲(좌) 개정후, (우) 개정전.

그동안 도심 내 주거지의 미관도 좋지 않았고 불법을 감수하고 확장을 하는 등의 문제가 끊임없이 발생됐다. 이에 앞으로 중·소규모의 아파트 및 빌라 그리고 원룸이나 다가구를 신축하여 건축하는 사업자 및 개인에게는 상당히 유리하다 볼 수 있고 모두들 반기는 추세이다.

더군다나 대규모 단지의 아파트건설이나 초대형 건축물의 건축보다는 중·소규모의 건축물을 건축하는 개인이나 법인을 위해서 더욱 유리하게 개정됐다는 이유를 들어 나쁘지 않은 개정안이라고 판단한다.

최근 국토교통부에서 건축법 시행령 개정취지와 해명자료를 살펴보면 “도심지의 대부분의 단독주택은 2층 계단형으로 지어지고, 준공후 샛쉬 등으로 불법 증축하고 있어 건축 초기 단계부터 계단형 건축을 지양하기 위한 것으로 건축물의 내부 효용성을 유지하면서 1층과 2층 부분에 대해 일조기준을 동일하게 적용하도록 높이 9m까지 1.5m를 이격하도록 한 것임”이라고 밝혔다.

하지만 일단 그냥 반기기에는 불편한 사람들도 주변에서 종종 보게 된다. 물론 아직까지는 지자체별로 조례를 지정‧시행하는 일이 남아 있은 시점이지만 아주 작은 평수의 단독주택을 짓거나 단층으로 주택을 지으려는 건축주들에게는 오히려 독이 될 수밖에 없다는 불만의 목소리가 들린다.

(위의 그림) 대지면적 130m² (약 40평)이고 층고를 3m로 하는 4층 건축물을 계획해 본 것이다. 만일 이를 단층으로 된 단독주택을 건축하는 경우에는 (그림)의 우측(개정 전)이 좌측(개정 후)보다는 1층에서만 건축면적과 연면적에서 혜택을 보았던 것을 쉽게 알 수 있다.

이는 기존 건축법 시행령에서 4m 이하의 건축물을 지을 때 북쪽 인접대지경계선에서의 이격거리 1m만을 띄워서 건축하면 됐다. 하지만 개정 후는 대지경계선에서 1.5m 이상을 더 띄워야 하기 때문에 오히려 일조권 등의 기준이 강화가 되어 건축면적이나 연면적이 줄어들게 하고 이 또한 개인의 재산권 침해가 아니냐며 건축법 시행령을 다시 손봐야 한다는 주장도 나올만하게 됐다.

▲이호영 대표.

필자 이호영(miho_aritown@naver.com)

제18회 공인중개사
(현) 미호주택건설 대표이사
(현) 우리부동산 컨설팅 대표
은평/일산 새롬행정고시학원 건축특강