▲(좌) 철거 전, (우) 철거 중.

전회에서 말했듯이 신축하기에 앞서 계획단계에서의 ‘평당 얼마’라는 개념의 간단히 계산하는 평당 건축비와 막상 집을 짓게 되었을 때 실제로 들어가게 될 건축비와는 상당한 차이가 있기 마련이다.

예를 들어 가지고 있다거나 매입예정인 대지의 면적이 ‘200㎡(60.5평)’이고 토지의 지목은 ‘대’이고 토지이용계획상 용도지역은 ‘제2종 일반주거지역’이며 용적률은 ‘200%’, 건폐율은 ‘60%’라고 가정을 해보자.

해당 용적률로 산정된 연면적은 400㎡(121평) 이하로, 1개 층의 건축면적은 120㎡(36.3평) 이하로 건축이 가능하다. 건축물의 규모는 1개 층의 바닥면적을 60㎡(18.15평), 80㎡(24.2평), 100㎡(30.25평)으로 정해 계획하면 각기 6.6층, 5층, 4층 건물이 만들어지게 된다.

그렇다면 건축물의 주요구조인 골조를 철근콘크리트조로 택하고 개략적인 평당 건축비를 평당 350만원이라고 한다면 예상되는 건축비의 총액은 연면적 400㎡(121평)에 350만원을 곱하면 4억2350만원이 나오게 된다.

이는 결국 앞의 4층, 5층, 6층, 7층 건축물의 용적률로 산정된 연면적은 어차피 400㎡(121평)으로 동일하기 때문에 건축비 총액은 또한 4억2350만원이 나올 수밖에 없는데 이는 정확한 건축비의 계산이 되지 못한다.

요즘 신축하는 다세대주택에서도 건물의 층수가 5층만 하더라도 건축주의 선택에 따라 엘리베이터를 설치할 수도 있겠지만 신축 상가건물의 경우에는 용도의 특성상 필연적으로 설치하고 있는 실정이다. 이러한 엘리베이터 설치비용부터 층별 구조와 면적에 따라서 변하는 내부 인테리어비용과 각종 전기, 설비 등의 분야와 부대비용에 이르기까지 틀려질 수밖에 없다.

또한 실제 건축비용은 건축물의 용도, 주요구조, 규모, 세대수, 난방유무, 설비방식 그리고 내외부 등의 마감재 등으로 인해 다양하게 달라 질 수 있으며 특히 건축주의 기호에 따라서도 달라질 수밖에 없는 결론이다.

그리고 더 나아가 건축물의 외장재의 선택에 따라서도 비용이 틀려질 수밖에 없기 때문에 실제 들어가는 건축비와 개략적인 평단가로 산정된 건축비가 확연한 차이를 보이는 것이 어찌 보면 당연한 결과이다.

그래서 이렇게 ‘개략적인 평당 건축비’로 건축계획 당시 주먹구구식으로 책정한 공사금액을 신뢰했던 건축주라면 수개월 뒤 준공시점에서 계산기를 다시 두들겨 본다면 오차가 상당히 클 수밖에 없다고 너도나도 이구동성으로 말하는 것이다.

이는 우리가 부지매입단계나 신축계획단계에서 새로운 건축물을 신축을 하기에 앞서 실행하는 건축사업의 수지분석을 위한 총괄적인 자료를 얻는데 이용하거나 주변입지조건과 분양 및 임대를 하기위해 전반적인 밑그림을 그려보는데 있어 신속히 산정하기 위한 하나의 간단한 ‘도구’나 ‘기준’으로 이해해야 한다.

그리고 이렇게 계획준비단계에서 충분한 수지분석을 마쳤다면 담당 설계사무소를 통해 건축허가 신청시에 제출하는 설계도면, 수량산출서와 내역서 등을 반드시 확보해 시공업체별로 공사비를 견적을 보고 견적서의 내용에 빠진 것이 있는지 밤을 새는 한이 있더라도 꼼꼼하게 항목별로 체크해 나아가야 한다.

▲이호영 대표.

필자 이호영(miho_aritown@naver.com)

제18회 공인중개사
(현) 미호주택건설 대표이사
(현) 우리부동산 컨설팅 대표
은평/일산 새롬행정고시학원 건축특강