▲(좌)철거전 단독주택, (우)신축후 고시텔.

오늘도 어김없이 출근하는 길에 또 하나의 단독주택이 허물어지고 있는 광경을 봤다. 포크레인이 뿜어내는 웅장한 기계소리와 함께 쉴 새 없이 살수펌프로 물을 뿜어내며 부수고 있었다. 새로운 건물을 축조하기 위해 기존의 건축물을 철거작업을 하고 있는 중이다.

건축분야에서는 건축할 수 있는 대지나 이렇게 기존 건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함해 주택이나 기타 건축물을 새로 짓는 행위를 ‘신축’이라 부른다. 단 몇 개월 후면 새롭게 단장한 신축빌라나 아파트, 원룸이나 다가구주택, 혹은 상가건물 등이 들어서게 될 것이다.

일단 건축주가 신축을 하기 위해서는 사전에 미리 건축물의 용도를 결정해야 하며 그 용도에 맞춰 부지매입을 해야 한다. 이와 반대로 건축주가 기존에 건축부지를 확보하고 있는 경우라면 건축물의 용도를 입지환경이나 토지이용계획에 맞춰 검토한 후 신중히 결정해야 한다.

필자는 신축하기에 앞서 ‘사전에 충분한 계획과 검토가 매우 중요하다’고 항상 강조해왔던 만큼 계획단계가 전체 건축과정에 있어 가장 중요한 단계라고 할 수 있겠다. 부지매입을 하는 과정이나 준비하는 과정에서 비로소 계획 설계를 하게 되는데 이때 하는 것이 바로 개략적인 평당 건축비산정이다.

개략적인 건축비의 산정은 설계사무소를 통한 계획도면상의 건축물의 연면적과 짓고자 하는 건축물의 용도에 따라 달라질 수 있다. 원룸이나 오피스텔을 지으면 평당 얼마? 다가구나 다세대주택은 평당 얼마? 만일 상가나 점포주택을 짓는다면 또 얼마? 말 그대로 개략적인 평당건축비를 계산하는 방식이다.

예컨대 다 그런 것은 아니지만 대개의 경우 원룸이나 오피스텔 등을 짓는다면 다세대나 아파트를 짓는 것보다 평당 건축비는 많이 나오게 된다. 그리고 일반적인 경우라면 상가건물을 지을 때가 주택을 지을 때보다 적게 나오게 된다.

원룸이나 오피스텔은 관례적으로 기본적으로 설치되는 옵션인 에어컨, 냉장고, 세탁기 등 기본옵션들의 비용뿐만 아니라 동일한 연면적일지라도 세대수가 빌라나 일반 주택보다 더 많아지기 때문이다.

▲동일한 건축면적에 (좌)근린생활시설과 (우)도시형생활주택의 비교.

일단 동일한 연면적대비 세대수가 증가되면 세면기와 양변기, 거울은 물론 수납장에서 수건걸이 등의 악세서리, 수도꼭지 등 욕실에만 들어가는 비용이 세대수만큼 추가가 될 것이다. 단지 크기와 용량만 작아질 뿐 수량은 오히려 늘어나는 보일러, 싱크대, 신발장 등의 설치와 현관입구 센서등, 방화문, 비디오폰이나 인터폰 등의 수량 역시 많아지기 때문이다.

또한 물론 건축하는 방식과 규모에 따라서 차이가 있기 마련이지만 동일한 연면적으로 상가건물이나 점포주택을 지을 때도 마찬가지로 일반주택보다는 건축비용이 적어지는 것도 사실이다. 상가건물이나 빌딩에는 주택에서나 자주 사용하는 싱크대를 먼저 설치할 필요가 없어지는 등 상가와 사무실 내부의 인테리어 또한 심플하게 꾸미는 것이 일반적이기 때문에 비용이 줄 수밖에 없다.

상가는 주택과 달리 냉‧난방 등의 설비기준이 자유롭고 아예 줄이거나 없앨 수도 있으며 욕실이나 발코니 등의 개수가 적어지는 것이 비용을 줄이는 데도 일조를 하게 된다. 게다가 주택보다는 상대적으로 주차장기준이 약한 상가가 건축물의 규모와 층수를 낮추는 등 건축비를 줄일 수 있는 것은 어찌 보면 당연한 논리다.

하지만 이렇게 간단히 평당 얼마라는 ‘개략적인 평당 건축비’를 엄밀히 말하자면 실제 건축을 할 때 들어가게 되는 건축비용이라고는 절대 볼 수는 없으며 상황에 따라 매우 달라질 수 있다. 다음 회에는 예를 들어 부연설명을 하겠다.

▲이호영 대표.

필자 이호영(miho_aritown@naver.com)

제18회 공인중개사
(현) 미호주택건설 대표이사
(현) 우리부동산 컨설팅 대표
은평/일산 새롬행정고시학원 건축특강